亜光日総宅建商事の管理

【更新の手続きをしないと「法定更新」になります】
普通賃貸借契約で、契約更新の期日が切れて書類を取り交わしていない(更新をしていない)場合、法律的には法定更新という状態になります。
※法定更新→「借家契約においては、契約当事者が一定期間前に契約更新をしない旨、または条件を変更しなければ契約更新をしない旨の通知しない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされる」これが法定更新です。
この時、更新後の契約期間は定めがないものとされ、更新がないため、更新料の請求はできなくなります。期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申し入れができるが、この場合でも正当事由は必要です。

「法定更新になっている、どうしよう・・・」
安心してください。法定更新になってしまっても、入居者が悪意を持って更新を拒絶する場合を除き、合意して更新すれば合意更新に戻すことができます。
家財保険の更新も大事です。何かあった場合に入居者が負担できないとなると困ります。弊社では、過ぎてしまった更新、家財保険の更新も承ります。

2020年の民法改正により、契約書の見直しが行われております。
弊社では、従前の契約を引き継げるように合意更新として、旧民法に基づく契約は変更しないようにしています。
家財保険や２４時間緊急サポートなど、サポートも見直し、乳幼児や退去時に修理する際のオーナー、入居者負担が減らせるように保証を整備しています。
弊社では「更新3回」を目指し、誠実に入居者様に対応するように心がけています。

＜トラブル・クレームの主な原因＞
トラブル・クレームでお困りになったことはございませんか？
→年代や性別によってクレームの種類が違ってきます。
・エアコン、給湯器などの設備故障、水回りの不具合、漏水は素早い対応(現状把握)と業者の手配が大事です。
・騒音については、クレームを言っている方の話を丁寧に聞き、騒音元への注意を含めて、人間関係を保ちながら解決していく、慎重な対応が必要です。
・建具やサッシの不具合、共用灯、植物生物へのクレームなど、急を要しなくても不便を感じているというクレームも放置していると不満がたまって大きなクレームに発展します。

＜トラブル・クレーム対応＞
トラブル・クレームはどのように対応していますか？
【クレーム解決の三原則】
素早く駆けつける
話をよく聞く
履歴を残しておく
・弊社では、百人町・大久保・北新宿エリアを主に営業しているので、すぐに現地に駆けつけることができます。
・弊社は定休日であっても緊急時はいつでも対応できます。
・クレームの履歴をシステム化しているので、社員全員がいつでも遡って共有できるようにしています。

トラブル・クレーム対応は、未然に防ぐ対応も含めて弊社の得意分野です。

クレームは解決させるだけじゃなく「なくす」もの
クレームは入居後すぐのクレームが5割と言われています。
弊社では、退去チェック表を細かくチェックすることにより、入居後すぐの不具合によるクレームを防止しています。
クレーム・トラブルは賃貸管理から無くすことはできません。しかし、発生件数を減らし、深刻度を下げることは可能です。

弊社では、「クレーム＝ニーズ」ととらえ、クレーム履歴から再発防止策を考え、実行していきます。

退去の立会いはどのようにしていますか？
マンション・アパート経営において退去のタイミングというのは一つの節目となります。
故意または過失によるお部屋の損傷があった場合はその補修費用を請求することになります。
退去した後に費用を請求するのはなかなか難しく、中には消息不明になる方もいらっしゃいます。
退去当日でないと確認できない事項(粗大ごみチェックやライフライン解約チェック)も多々あり、後々もめて裁判になるケースもあります。

弊社では退去立会いのみも承ります。

退去後、お部屋のチェックはされていますか？
ポイント１　細かくチェック
次の入居者からのクレームを防ぐためにも細かく項目に沿ってチェックします。
ポイント２　口頭でチェック
住んだ人にしかわからない事(利点・騒音等)を質問して聞き出します。
ポイント3　請求箇所をチェック
後で揉めないように請求箇所を説明しておく。

退去立会いがしっかりしていると、後々揉めずに済みます。
弊社の退去チェックシートは細かくできています。

敷金精算はどのようにされていますか？
弊社では、オーナー様の要望をお伺いしながら、国道交通省のガイドラインに沿って、オーナー負担・入居者負担を仕分けて、敷金精算書を作成します。

【国土交通省ガイドライン】
・クロス、クッションフロアなど、６年で償却
・畳やフローリング、クロスの日焼けによる変色はオーナー負担
・床、カーペットの家具設置後(へこみ含む)もオーナー負担等、どちらかというと借主よりのガイドラインっとなっております。
ただ、ガイドラインでは請求でいない部分もあらかじめ特約をつけて契約すれば請求が可能です。
弊社では通常の退去時クリーニング費用とタバコ、ペットの過失の２点は、年数にかかわらず借主全額負担という特約を必須にしています。
入居者説明のもと、更新時に付加することもできますので、見直してみるといいと思います。
家財保険・２４時間サポートなど入居者が入っている保険で、おりる箇所もありますので、保険でおりる箇所を確認するのも大事です。

毎月１日までに入金します。
家賃の集金はどうしていらっしゃいますか？
弊社では、基本的に毎月最終金融機関営業日に送金もしくは持参いたします。
入居者からの入金の有無にかかわらず、立替払いします。
オーナー様は決まった日に決まった額を確認できるので、銀行業務も一度で済み、支払いの予定などもたてやすくなります。

滞納の保証します
家賃が遅れたりしたらどのようにしていらっしゃいますか？
弊社では、滞納保証も家賃集金とセットになります。
1ヶ月は当社で保証し、２ヶ月以上の滞納になりましたら、即、明渡し手続きに入ります。
オーナー様は滞納の不安に悩まされず、安心して賃貸経営ができます。

毎月賃料明細書と合わせて、年間収支表作成します。
確定申告の書類はどのようにしていらっしゃいますか？
弊社では、毎月賃料明細書をお送りいたします。
毎月の明細書と合わせて、請求書・領収書などまとめてお送りしますので、月々の収支がわかりやすくなります。
弊社では、１棟全戸で家賃集金を依頼されているオーナー様にはご要望があれば、年間収支表も作成いたします。
オーナー様は、賃貸経営の税務処理を楽にこなしていただけます。
弊社の発行する年間収支表に請求書と領収書を添えれば、税理士さんへの書類はＯＫです。

弊社のスタッフが清掃します。
建物の定期清掃は行っていますか？
弊社スタッフが一生懸命清掃いたします。
時間と手間はかかりますが、格安で上質な清掃を提供するには自分たちでやるしかないという選択となりました。
委託清掃業者は、月２～４回のフロアの掃き掃除、ドア・エントランス周りの拭き掃除、ゴミ箱チェックなど簡易清掃が通常業務となります。
弊社では、月２回の清掃のうち１回は散水してブラシでこすり、ゴミ箱内もキレイに洗い流します。スタッフが行くので、入居者チェックもでき、しっかり報告もできます。
ご要望に応じて、年１回～月４回など回数も選択できます。

毎回、清掃完了報告をします。
建物を定期巡回していますか？
弊社では、毎回清掃終了後、清掃の完了報告と建物、入居者の状況を報告いたします。遠方にお住いのオーナー様でも写真報告なので、随時物件のチェックができます。
定期清掃のご依頼がなくても巡回だけでも承ります。メール、電話、ＦＡＸ、郵送等、オーナー様のご希望の方法で報告させていただきます。

年１回の高圧洗浄清掃・建物定期点検もおすすめです。
高圧洗浄・建物定期点検は行っていますか？
弊社の高圧洗浄清掃は、好評いただいております。
建物定期点検も一覧になっていますので、一通り無料で点検いたします。
高圧洗浄機を使用し、床や建物周りを清掃します。コンクリートに染みついたコケやシミが取れて、建物共用部分がキレイになります。
あわせて建物の定期点検もしておくと安心です。計画的に建物をメンテナンスすることが不慮の事故を防ぐのに大事です。